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Costruire nuova casa da zero: come fare. Ecco la guida passo per passo

Costruire una nuova casa: un sogno che per diventare realtà richiede da parte tua impegno, consapevolezza, conoscenza, pazienza. E fiducia verso i professionisti che ti supporteranno che, se scelti con tutte le attenzioni del caso, sapranno ripagarla.
Quando si decide di costruire casa bisogna conoscere tutti i gli step fondamentali. Nulla va lasciato al caso. Costi, fasi di progettazione e costruzione, iter burocratico, documentazione necessaria, tipologia di tecnici a cui rivolgersi: tantissimi sono gli aspetti da valutare e le tematiche da approfondire.
L’obiettivo è costruire l’abitazione ideale per te, quella che appaga tutte le tue necessità di comfort abitativo e rispecchia il tuo stile di vita. E costruire una casa da zero ti permette grande libertà: puoi definire ogni singolo dettaglio e modellarla proprio come la immagini.
Tuttavia, devi essere consapevole che ti darà anche non pochi pensieri. Per trasformare il sogno in realtà dovrai partire con il piede giusto e poi fare tutti i passi corretti, affidandoti a professionisti di comprovata esperienza e competenza. È la tua casa, molto probabilmente sarà la casa della vita, non puoi rischiare che si trasformi in un’odissea di imprevisti, rimpianti e problemi che ti accompagneranno per il resto della tua esistenza. Non è vero?

Ma la prima domanda a cui dovrai rispondere è: da dove comincio per costruire la mia nuova casa?

Quale è il budget per costruire la tua nuova casa?

Il budget da stanziare è sicuramente uno dei primi aspetti da prendere in considerazione quando si decide di costruire da zero una nuova casa.
Puoi spendere 1500 euro al mq per avere una casa finita di buona qualità (in classe energetica A4) ma ovviamente puoi spendere anche il doppio… e se vuoi e puoi, molto, molto di più. Sono numerosissimi gli aspetti che incidono sul prezzo della costruzione finita.

Il costo per costruire casa dipende da diversi fattori, come:

  • dimensioni dell’involucro edilizio;
  • ubicazione e tendenze del mercato immobiliare;
  • progettazione;
  • costo dei permessi;
  • manodopera;
  • materiali;
  • tecniche costruttive.

Tutti questi fattori rendono impossibile sapere a priori quanto dovrai investire per costruire la tua casa. La strada da percorrere è di muovere i primi passi partendo dalle tue necessità e da quelle della tua famiglia, da quello che vuoi dalla tua casa e da tutti gli aspetti a cui sai di non voler proprio rinunciare.

Dopodiché, sarà necessario individuare i giusti interlocutori per avere una quantificazione, inizialmente di massima, e poi sempre più attendibile di quale è il costo per costruire la tua nuova casa. Per avere la certezza dei costi sarà necessario progettare attentamente in ogni minimo dettaglio, effettuare in sede progettuale tutte le scelte, in modo da minimizzare, o meglio, annullare tutti gli imprevisti di cantiere che poi farebbero inevitabilmente lievitare il prezzo.

Costruzione nuova casa: la scelta del terreno

Il primo passo vero e proprio nella costruzione di una casa è trovare e acquistare il terreno adatto. La scelta del terreno inciderà sui costi, sulla scelta delle tecniche costruttive, sui materiali da utilizzare e anche sul comfort abitativo della tua nuova casa.

Se possiedi già un terreno, se non l’hai già fatto, dovrai eseguire tutte le opportune verifiche catastali, per avere certezza che sia edificabile. Se così non fosse sarà necessario procedere all’eventuale rettifica urbanistica o catastale. Serviranno tutti i documenti necessari, come il certificato di destinazione urbanistica. Sicuramente avrai già bisogno di un tecnico specializzato che svolga tutte queste attività.

Nel caso invece dovessi cercare un terreno da acquistare sarà utile appoggiarsi a un’agenzia immobiliare valutando con attenzione la zona in cui vorrai edificare la tua casa. Anche in questo caso, è importante rivolgersi a un geometra o un architetto che ti aiuti nella valutazione e scelta del terreno, per tutelare i tuoi interessi e offrirti la garanzia che abbia le carte in regola per il tuo progetto.

La scelta del progettista e la definizione del progetto: dallo studio di fattibilità al progetto esecutivo – costruttivo

Una volta trovato il terreno che fa per te…inizia il bello.

Avrai bisogno di maturare una visione chiara della casa che desideri. A  prescindere dal budget, anche se non si può dimenticarsene, dovrai iniziare a considerare tanti aspetti come:

  • volumetria dell’abitazione;
  • disposizione e numero di stanze;
  • tipologia e qualità dei materiali e delle soluzioni impiantistiche e tecnologiche;
  • finiture, ecc.

A meno che non lo sia tu, dovrai affidarti a un architetto o a un geometra. Insomma, un professionista che possa studiare e valutare la fattibilità della tua nuova casa o quanti meno della visione che ne hai, per trasformala in realtà, facendo coincidere le tue necessità ed aspettative con il budget che hai a disposizione.

La scelta del progettista (e poi, come vedremo, del general contractor) è fondamentale e va fatta con molta attenzione perché sarà per tutto il tempo il tuo  principale interlocutore per la casa da costruire.

La bravura di un progettista sta nel saper tradurre in realtà i tuoi desideri e le tue idee, anche quelle appena abbozzate, trasformandole in qualcosa di fattibile che risponda ai tuoi bisogni, nel rispetto del budget che hai stanziato.

Il compenso del professionista varia a seconda del progetto che realizzerai e delle mansioni che gli affiderai, che possono andare dalla progettazione alla direzione dei lavori.

Una volta individuato il progettista che fa per te, il passo successivo sarà affidargli l’incarico che inizierà con la progettazione della casa.

Il punto di partenza è lo studio di fattibilità / progetto preliminare, ovvero una prima ipotesi, magari corredata di rendere tridimensionali fotorealistici, che di solito culmina con la redazione di un computo metrico di massima che serve a stimare i costi delle opere da realizzare. Grazie al progetto preliminare avrai la possibilità di confrontarti su ogni scelta con il progettista, definire gli spazi di ogni ambiente e farti un’idea di quali altri professionisti verranno coinvolti, dall’impresa di costruzione agli artigiani per le finiture.

Non pensare sia un fase velocissima. Ti renderai conto presto che il progetto preliminare subirà parecchie modifiche per varie ragioni, come ad esempio per la necessità di ridurre i costi. Inoltre solo con il tempo e con il supporto di un bravo professionista potrai capire esattamente come le tue necessità si possano sposare con le migliori soluzioni architettoniche, edilizie e tecnologiche. Una volta giunti ad una soluzione soddisfacente ed economicamente sostenibile, si passa alla stesura del progetto definitivo.

A questo punto va prodotta tutta la documentazione tecnica, che va presentata in Comune e presso altri enti interessati, al fine di ricevere tutte le approvazioni per procedere con l’esecuzione dei lavori. La procedura burocratica deve essere necessariamente seguita da un tecnico abilitato, che ne sarà responsabile. Nel frattempo si inizia a lavorare al progetto esecutivo, con il quale vengono definiti nel dettaglio anche i materiali, gli impianti e le varie opere di finitura, sempre con una attenta valutazione del costo di costruzione relativo ad ogni alternativa. In questa fase sarebbe importante avere già identificato un possibile esecutore dell’opera, magari un general contractor di esperienza che possa offrire il suo punto di vista alla progettazione esecutiva e costruttiva in modo da produrre un capitolato dettagliatissimo con un importo estremamente attendibile dei lavori.

Il progetto esecutivo vedrà quindi definito in modo dettagliato tutto ciò che concerne le strutture e anche le tecnologie scelte per la costruzione della casa, a seconda che si preveda di utilizzare cemento armato, muratura tradizionale, legno o altra soluzione.

Contestualmente si potranno anche fare delle valutazioni precise riguardo ad aspetti come la sostenibilità e i consumi energetici, tematiche oggi molto importanti. La sostenibilità, infatti, deve essere perseguita fin dal progetto preliminare, ma è scegliendo poi ogni dettaglio che ci si potrà fare un’idea concreta dei risultati raggiunti.

Costruire nuova casa: verifiche tecniche e adempimenti burocratici

Tanti sono i documenti, la burocrazia, le verifiche che devono essere fatte in questo processo. E’ quindi fondamentale rivolgersi a professionisti competenti, precisi e con esperienza.

Ad inizio progetto il tecnico consulterà (se non è stato fatto al momento dell’acquisto del terreno) il piano regolatore generale o il regolamento edilizio comunale che forniranno già in questa fase le prime indicazioni sul progetto da realizzare che sono:

  1. la zona del Piano Regolatore Generale in cui ricadrà il progetto;
  2. l’indice di fabbricabilità della zona (numero di metri cubi che si possono costruire per metro quadrato di lotto);
  3. il Rapporto di copertura, la percentuale del lotto che può essere ricoperta;
  4. il rispetto delle distanze dai confini e dalla strada;
  5. l’altezza massima raggiungibile dal fabbricato;
  6. i vincoli cui è sottoposta una nuova costruzione (es.: idrogeologico, sismico, Belle Arti, eventuali pareri del Genio Civile, fasce di rispetto stradale e cimiteriale, parere igienico sanitario della ASL di zona);
  7. la relazione in grado di attestare la rispondenza del progetto in materia di contenimento dei consumi energetici.

Con tutti questi dati il tecnico può comunicare al cliente cosa si può realizzare nel lotto cercando di armonizzarlo alle sue necessità non solo abitative, ma anche architettoniche e di disposizione interna.

Una volta  redatto il progetto, approvato dal committente, il tecnico deve provvedere alla presentazione dello stesso al Comune di competenza e a tutti gli enti preposti per i pareri dovuti o comunque per il deposito della pratica.

La pratica istruita verrà quindi sottoposta al parere della Commissione Edilizia, che può approvarla senza condizioni, può porne alcune oppure può respingere il progetto spiegandone i motivi.

Nel primo caso il progetto passa alla fase di rilascio della concessione edilizia, la quale può essere gratuita, ove ricadente in zona agricola, oppure sottoposta agli Oneri di concessione.

Dal 2001, il Testo unico dell’edilizia (D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001) ha sostituito la concessione con il permesso di costruire. Il permesso apporta alcune modifiche alla norma precedente, come l’eliminazione del parere obbligatorio della commissione edilizia o l’introduzione del silenzio assenso (con il d.l. n. 70 del 13 maggio 2011) per il rilascio.

Gli oneri di concessione  si compongono di due parti: gli oneri di urbanizzazione e i costi di costruzione.

Gli oneri di urbanizzazione vengono riconosciuti al Comune per contribuire alle spese sostenute per realizzare o mantenere opere di urbanizzazione necessarie per la collettività (infrastrutture, parcheggi, verde pubblico, rete idrica, gas, illuminazione pubblica, asili, scuole, impianti sportivi, ecc.).

Il costo di costruzione, invece, è un contributo commisurato in percentuale al costo dell’intervento edilizio. L’ammontare dei contributi da versare varia in base al tipo di immobile (residenziale, terziario, commerciale) e in base alle dimensioni (metri quadri e metri cubi).

Gli oneri di concessione edilizia vanno pagati in caso di nuove costruzioni, demolizione e ricostruzione, frazionamento di un immobile, il cambio di destinazione d’uso e tutti gli altri interventi che aumentano il carico urbanistico.

La scelta dell’impresa esecutrice dell’opera: con un General Contractor è tutto più semplice!

Affidati a un’impresa di costruzioni di comprovata esperienza, che possa offrirti tutte le competenze necessarie a realizzare il progetto. Non guardare solo a chi ti offre il prezzo più basso. Ricorda che la qualità si paga e che stai costruendo la casa per la vita. Hai bisogno di un punto di riferimento certo, un unico interlocutore che si assuma ogni responsabilità, collabori con l’architetto e coordini i lavori.

Il general contractor è la soluzione ideale per ottenere il miglior risultato possibile nel rispetto del budget e delle tempistiche prefissate. Ti garantisce l’avanzamento dei lavori, monitora quotidianamente e interviene con tempestività nel caso di imprevisti.

Inoltre, rispetta la qualità dei materiali e delle soluzioni costruttive proposte nel progetto, garantendo la professionalità di artigiani e professionisti selezionati. Questo approccio ti permetterà un maggior risparmio economico all’interno del processo costruttivo.

Sarà il general contractor a interfacciarsi con l’architetto e a valutare insieme a lui ogni step e ogni aspetto del progetto.

Si occuperà di tutte la fasi costruttive vere e proprie. Preparerà il terreno prima di iniziare i lavori, procederà con lo scavo e alla realizzazione delle fondamenta. Poi a seguire si occuperà di:

  • costruire la struttura portante della casa al grezzo;
  • opere murarie e partizioni interne;
  • costruire il tetto;
  • allacci alla rete fognaria, idrica, elettrica (ed eventualmente del gas);
  • realizzare l’isolamento termico delle superfici;
  • impianto elettrico, idraulico e termico;
  • installazione degli infissi;
  • realizzazione delle finiture, ecc.

L’importo complessivo deriverà dalle scelte costruttive e tecnologico-impiantistiche e dai materiali usati. Anche il comfort abitativo e le spese che dovrai sostenere per mantenere la tua casa dipenderanno da queste scelte.

Ecco perché vale la pena soffermarti a valutare con coerenza e consapevolezza come investire il budget per costruire casa. Soluzioni costruttive errate o l’uso di materiali scadenti avranno un impatto economico che dovrai sostenere per gli anni a venire.

Costruire CasaClima: garanzia di qualità, comfort e sostenibilità

Quando hai la possibilità di costruire casa da zero puoi puntare a ottenere elevate prestazioni energetiche e di comfort. Quindi non limitarti all’estetica della casa. E’ fondamentale considerare anche gli aspetti relativi alla sostenibilità, alla sicurezza e all’efficienza energetica.

Potresti spendere di più per la costruzione ma avrai poi una casa sicura e di qualità, energeticamente efficiente, green, in cui vivere sereno e far crescere i tuoi figli. Costruire secondo i criteri CasaClima ti permette di ridurre i costi di gestione e contribuire a tutelare l’ambiente, poiché garantisce:

  • elevata efficienza dell’involucro edilizio;
  • struttura compatta, per ridurre il rapporto tra superficie disperdente e volume climatizzato;
  • impiantistica ad altissime prestazioni energetiche;
  • eccellente tenuta all’aria;
  • assenza di ponti termici, che generano conseguenze sgradevoli, come umidità e muffe sulle pareti;
  • predisposizione e capacità di sfruttamento delle energie rinnovabili.

Sono tutte caratteristiche che influiscono sui consumi energetici di un edificio e sul comfort abitativo. Dunque, è un investimento che puoi ammortizzare nel tempo, poiché risparmierai sui consumi. Ma non solo, anche su tutti quegli interventi di manutenzione, che saranno inevitabili se avrai utilizzato materiali scadenti.

Non ci stancheremo mai di ripeterlo: valuta con attenzione ogni soluzione costruttiva insieme al tuo architetto e al tuo general contractor e orienta il budget verso un progetto che garantisca comfort e risparmio energetico. Meglio trascurare qualche dettaglio estetico, se questo vuol dire vivere in una casa che ti fa spendere tantissimo in bolletta e non garantisce un comfort adeguato.

È sempre una questione di budget, certo. Ma anche di consapevolezza nel gestirlo nel modo migliore. Mira sempre al benessere e alla sicurezza della tua casa, non te ne pentirai.

Costruire nuova casa: le pratiche burocratiche di fine lavori

Una volta che la costruzione è ultimata, il tecnico produrrà tutta la documentazione necessaria per la fine lavori che sono:

  • Certificato di conformità degli impianti. Ogni impianto installato in casa (luce, gas e acqua) dovrà essere dotato di relativo certificato di conformità, rilasciato dal tecnico o dall’impresa che ha eseguito l’installazione.
  • L’attestato di prestazione energetica APE
  • La comunicazione di fine lavori: il progettista incaricato, deve inviare o consegnare all’ ufficio tecnico del Comune di pertinenza la comunicazione scritta di fine lavori, richiesta nella Concessione/Autorizzazione Edilizia /P.D.C o Denuncia Attività (fine lavori CILA o chiusura lavori SCIA).
  • Il certificato di agibilità per la casa: questo documento garantisce che la nuova struttura sia a norma di legge per quanto riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Detto ciò, complimenti, sei pronto per goderti la tua nuova casa!

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